Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was Sie wissen müssen

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, die viele Käufer unterschätzen. Diese können je nach Bundesland und Kaufpreis zwischen 10% und 15% der Kaufsumme betragen. Eine genaue Kalkulation dieser Kosten ist essentiell für eine realistische Finanzplanung.

1. Grunderwerbsteuer (3,5% - 6,5%)

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Position unter den Nebenkosten und wird vom jeweiligen Bundesland erhoben. Die Höhe variiert erheblich zwischen den Bundesländern:

Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern (2024):

• Bayern und Sachsen: 3,5%
• Hamburg: 4,5%
• Baden-Württemberg, Bremen, Hessen, Niedersachsen: 5,0%
• Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein: 6,0%
• Nordrhein-Westfalen, Saarland, Thüringen: 6,5%

Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 500.000€ in Berlin fallen 30.000€ Grunderwerbsteuer an.

2. Notarkosten (ca. 1,5%)

Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie umfassen:

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Abwicklung der Kaufpreiszahlung
• Antrag auf Eigentumsumschreibung
• Löschung alter Grundschulden

Kostenschätzung: Bei 500.000€ Kaufpreis circa 7.500€

3. Grundbuchkosten (ca. 0,5%)

Für die Eintragung ins Grundbuch fallen separate Kosten an:

• Eigentumsumschreibung
• Eintragung neuer Grundschulden
• Löschung alter Einträge

Kostenschätzung: Bei 500.000€ Kaufpreis circa 2.500€

4. Maklerprovision (0% - 7,14%)

Die Maklerprovision wird seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern ein Makler beteiligt ist:

• Ohne Makler: 0% (bei Direktkauf)
• Mit Makler: Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt
• Übliche Gesamtprovision: 5,95% - 7,14% (inkl. MwSt.)

Beispiel: Bei 6% Gesamtprovision zahlt jede Partei 3% = 15.000€ bei 500.000€ Kaufpreis

5. Finanzierungskosten

Wenn Sie eine Baufinanzierung benötigen, entstehen weitere Kosten:

Bankgebühren:

• Bearbeitungsgebühr: 0% - 1% (bei vielen Banken entfallen)
• Bereitstellungszinsen: 0,25% pro Monat nach 6-12 Monaten
• Schätzkosten: 300€ - 800€

6. Zusätzliche Kosten

Je nach Situation können weitere Kosten anfallen:

Gutachten und Prüfungen:

• Baugutachten: 500€ - 2.000€
• Energieausweis: 100€ - 300€
• Bodengutachten: 1.000€ - 3.000€

Versicherungen:

• Wohngebäudeversicherung: 200€ - 800€ jährlich
• Grundschuld-/Hypothekenversicherung: falls erforderlich

Renovierung und Umzug:

• Renovierungskosten: je nach Zustand
• Umzugskosten: 1.000€ - 3.000€
• Ummeldungen: 50€ - 200€

Beispielrechnung Gesamtnebenkosten

Kaufpreis: 500.000€ in Berlin (mit Makler)

Kostenart	Betrag
Grunderwerbsteuer (6%)	30.000€
Notarkosten (1,5%)	7.500€
Grundbuchkosten (0,5%)	2.500€
Maklerprovision (3%)	15.000€
Sonstige Kosten	2.000€
Gesamtnebenkosten	57.000€

Tipps zur Kostensenkung

1. Bundesland berücksichtigen

Bei grenznahen Immobilien prüfen Sie die Grunderwerbsteuer des Nachbarbundeslandes.

2. Direktkauf ohne Makler

Sparen Sie bis zu 3,57% durch den Kauf direkt vom Eigentümer.

3. Notarkosten vergleichen

Holen Sie Kostenvoranschläge von verschiedenen Notaren ein.

4. Finanzierung optimieren

Vergleichen Sie Bankangebote und achten Sie auf kostenfreie Sondertilgungen.

Fazit

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind ein erheblicher Kostenfaktor, der bei der Finanzplanung nicht unterschätzt werden darf. Planen Sie mindestens 10-15% des Kaufpreises zusätzlich ein. Eine detaillierte Kostenaufstellung hilft dabei, böse Überraschungen zu vermeiden und eine realistische Finanzierung zu planen.